특히, 실수요자와 무주택자의 대출 접근성을 이해하고, 현재의 대출 시장과 거래량 지표를 통해 향후 투자와 매수 시점을 고려하게 해 줍니다.
영상의 주제는 '부동산 시장의 현재와 미래를 판단하는 데이터 분석'입니다.
대출 규제와 은행별 상황
현재 한국의 부동산 시장은 대출 규제와 은행별 대출 정책의 변화로 인해 복잡한 상황을 겪고 있다.
정부는 가계 부채 증가를 줄이기 위해 대출 규제를 강화하고 있으며, 이로 인해 실수요자들이 대출을 받는 데 어려움을 겪고 있다.
각 은행들은 가계 대출 관리를 자율적으로 시행하고 있기 때문에, 각각의 은행이 상이한 대출 정책을 시행하고 있다.
시중은행들은 가계 대출 급증을 억제하면서 실수요자의 피해를 줄이기 위해 별도의 정책을 내놓고 있다.
그러나, 은행들이 예외 조항을 빈번히 변경하므로 실수요자들은 이에 대한 직접 확인이 필요하다.
서류 준비 등의 복잡성으로 인해 대출 과정에서 불편이 커지고 있으며, 무주택자는 모든 은행에서 대출을 받을 수 있지만, 각 은행의 정책에 따라 대출 조건이 다르다.
주택담보대출의 새로운 규제와 상황
무주택자는 대출 DSR (총부채원리금상환비율) 2단계와 대출 총량 규제로 인해 대출 한도가 줄어들지만, 대출이 아예 불가능한 것은 아니다.
그러나, 1 주택자로 주택 담보 대출을 받기 위해서는 매도 계약서를 가지고 와야 하는 제한이 있다.
특히, 신한은행은 대출 실행당일에 주택을 팔아야만 대출이 가능하며, 갈아타기는 대출이 어렵다.
전세대출의 경우, 무주택자와 실수요 1 주택자에게는 복잡한 요건이 있으며, 실수요 요건이 필요하다.
이러한 복잡한 요건으로 인해 많은 실수요자들은 대출받는 것이 어려워지고 있다.
전세대출 조건 및 현재 시장 상황 정리
전세대출을 받기 위해서는 발령받은 조건이 회사에서 발급된 것이어야 하며, 무주택자에 해당하지만 신규 분양 주택이 아니어야 한다.
입주 예정인 아파트에 전세를 놓으려고 할 때, 전세를 주지 않아야 할 경우도 있으며, 특히 둔촌 주공 아파트의 상황이 크게 영향을 받고 있다.
현재 둔촌 주공은 고가 전세가가 형성되어 있는데 전세대출이 허용되지 않아 멘털이 붕괴된 사람들이 많다.
이 외에도 임대인 변경이 없을 경우에만 전세대출을 시행하므로, 조건이 맞아야 실수요자로 인정받을 수 있다.
따라서 대출 조건이 계속 변동하고 있어, 자세한 확인이 필요하다는 점을 추천하고 싶다.
금감원과 은행의 대출 정책 논란
금감원은 집값 안정을 위해 대출 정책을 강화할 것이라 강조했으나, 은행들은 금리를 올리며 대출을 꺼리는 상황이 발생했다.
이로 인해 많은 시민들이 불편을 겪으며 민원이 폭발적으로 증가했고, 대출 거부로 인해 결혼이나 주택 문제에 어려움을 겪었다.
금감원은 이러한 민원을 반영하여 대출 정책을 조정할 것이라고 밝혔지만, 여전히 국민들의 불만은 커져 가고 있다.
은행들에게는 실수요자를 보호할 책임이 있으며, 앞으로의 대출 실행 계약 시 항상 확인할 필요가 있다는 점이 강조되었다.
대출 시장 변화와 서울 아파트 거래량 분석
현재 대출 시장은 가격 급등으로 인해 규제가 강화되었고, 대출 요건이 까다로워지며 시간이 많이 걸리고 있다.
이로 인해 여러 요소가 거래를 어렵게 만들고 있다.
올해 들어 서울 아파트의 매매 및 전세권, 월세 거래량은 급격히 증가하였으며, 1월과 2월의 겨울철에는 3,000건을 넘지 못하다가, 봄이 시작되며 4,000건을 넘어섰다.
장기 평균 거래량이 6,000건인 서울 아파트의 거래량은 7,000건을 초과하여 이미 회복세를 나타내고 있으며, 7월 기준으로는 8,922건에 달해 4년 만의 최고 기록을 경신하고 있다. 그러나 8월 거래량은 5,390건으로 줄어들었고, 9월에는 390건에 불과하다는 점에서 앞으로의 추세 변화가 주목받고 있다.
부동산 시장 매수 심리와 거래량 변동
8월 기준으로 매수 우의 지수가 5,399건으로 감소 추세에 있으며, 9월 18일 현재까지는 390건으로 줄어들었다.
추석 등의 영향이 있지만, 현재 거래량이 줄어드는 것은 분명하다. 매수 우의 지수는 사람들이 집을 사려는 심리를 나타내며, 이 매수 심리의 변화가 거래량에 영향을 미친다.
2023년 12월 11일에 매수 우의 지수가 가장 낮은 20.75였고, 2024년 7월 22일에는 72.1로 가장 높았다.
결과적으로, 매수 심리가 낮아지면 거래량이 줄어드는 반면, 매수 심리가 높아지면 거래량이 증가한다.
2023년 매수 심리 지수 분석 및 변화
일주일에 한 번 설문을 통해 매수 심리 지수를 집계하며 이 데이터는 실시간으로 제공된다.
2023년 9월 9일 매수 심리 지수는 57.8로, 7월 22일의 최고치 72.1에서 하락하고 있음을 알 수 있다.
특히, 23년 12월 11일에는 20.7로 최저치에 도달했으며 이때 매도세가 80.9로 거의 매수세가 없었다.
이러한 지표를 통해 매수의 지수는 거래량의 주요 지표로, 현재 매수 심리는 낮아지고 있는 추세를 보이고 있다.
올해 들어 바닥을 친 매수 심리가 후에 빠르게 회복되었으나, 현재는 감소세를 보이고 있다.
부동산 매수세와 매도세의 변화 분석
컬러링을 통해 매도세는 파란색, 매수세는 빨간색으로 표시되어 이해가 쉽습니다.
최근 시장에서 매수세는 17.7에서 6.4로 줄어들었고, 반면 매도세는 45.1에서 48.6으로 증가했습니다.
매수세는 가격 변화에 민감하게 반응하며, 수요자들이 급하게 집을 사려는 모습이 보입니다.
반대로, 매도자는 느긋하게 행동하며 매도세의 변화는 느리게 나타납니다.
시장 상황에 따라 시간이 흐른 후 매물이 나타나고, 매수세 변화가 매도세에 영향을 미친 뒤 호가가 하락하는 일이 발생할 수 있습니다.
매수세 감소와 시장 상황 변화에 대한 이해
매도세가 하락하면 호가가 상승하고 매물이 회수되는 현상이 올해 상반기에 발생하였다.
현재 매수세가 빠르게 줄어들고 있으나 매도세는 아직 감을 못 잡고 있는 상황이다.
이러한 상황에서, 임대 부동산 사장님들과의 인터뷰를 통해 대출 규제로 인해 매수하려는 사람들이 줄어드는 추세를 확인했다.
하반기의 기회를 잡으려면 매수 위주 지수를 잘 참고하고, 최저치에서 집을 사는 것이 유리하다는 점을 잊지 말아야 한다.
내 집 마련에 관심이 있다면, 조급함이 가장 큰 적이므로 시장의 변화를 신중히 관찰해야 결정할 수 있다.
집값 하락을 기다리지 말고 기회를 잡으세요
부동산 매수를 위해선 기존 거래 실거래가와 비교하여 가격을 확인해야 하며, 이는 준비의 과정이다.
많은 사람들이 집값 하락을 기다리며 관망하지만, 거래량이 줄어들 때가 오히려 내 집 마련에 좋은 시점이라고 생각한다.
마음에 드는 매물과 가격을 만나면 즉시 결단을 내려야 하며, 이를 놓치면 기회를 잃게 된다.
장기적으로 보면, 현재 가격에 집을 사는 것이 시간이 지나고 돌아보았을 때 더 좋은 선택이 될 것이다.
내 집 마련을 위한 조언
대출 규제의 애매함 속에서 실수요자들의 요건이 변하고 있으며, 이는 정책의 신뢰성과 일관성을 낮추고 있습니다.
마음에 드는 매물이 나왔을 때 과감히 결정하고, 5~10년 후를 고려하여 내 집 마련을 하시기를 추천합니다.
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