건설사에 떨어진 빚 폭탄, 책임준공이 이래서 무섭습니다 (언더스탠딩 장순원 기자)

https://youtu.be/FWpWVms0DUw

이 영상에서는 현재 건설사가 무너질 가능성이 있는 금융 위기와 보호 준공 약정을 다투게 됩니다. PF 사업에서 리셉션가 건설사로 전이되고, 딜레이 및 미분양 문제로 인해 건설사가 큰 빚을 떠안게 되는 상황을 설명합니다.

이 영상에서는 현재 건설사들이 겪고 있는 심각한 금융위기와 책임준공 약정의 위험성을 다릅니다.

부동산 PF 사업에서 발생한 리스크가 건설사로 전이되고 있으며, 딜레이 및 미분양 문제로 인해 건설사들이 큰 빛을 떠안게 되 는 상황을 설명합니다.

특히, 책임준공이란 약속을 지키지 못할 경우 발생하는 경제적 부담을 이해하고, 이를 통해 건설사들이 어떻게 대처하고 있는지 배울 수 있습니다.

책임준공 약정

현재 건설사들은 책임준공 약정으로 인해 심각한 재정적 리스크에 직면해 있습니다.

이 문제는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업에서 발생한 리스크가 건설사로 전이되면서 발생하고 있습니다.

책임준공 약정의 구조와 문제점

책임준공 약정

이는 건설사가 건축물 준공 책임을 지도록 하는 계약으로, 공정 지연 시 채무 이행의 책임이 부여됩니다.

이 약정은 주로 금융회사와 건설업체 간에 맺어지며, 건설사가 정해진 기간 내에 건축물을 준공하지 못할 경우 큰 책임을 져야 합니다.

재정적 리스크와 채무 인수

재정적 리스크

주요 건설사들의 책임준공 약정금액은 약 61조 원에 달하며, 이는 2022년 대비 5% 증가한 수치입니다.

이에 따른 PF 잠재 손실 규모는 총 10조 1000억 원으로 추산되며, 이는 자본총계의 33%, 현금성자산의 93.3%를 차지하는 수준입니다.

공사 지연과 미분양 문제

공사 지연

코로나19와 기타 외부 요인으로 인한 공사 지연이 채무 인수를 촉발하고 있습니다.

예를 들어, 우방 건설사는 코로나19와 화물연대의 총파업, 레미콘 휴무제 도입 등으로 인해 공사가 지연되었습니다.

미분양 문제

미분양이 발생하면 건설사는 큰 손실을 입게 됩니다.

예를 들어, 우방 건설의 경우, 분양 예정 금액은 2,150억 원이지만, 실제 분양 수익은 400억 원에 불과하며, 많은 이들이 중도금이나 잔금을 납부하지 않은 상황입니다.

불공정 조항과 위험성

불공정 조항

책임준공 약정에는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조가 포함되어 있습니다.

예를 들어, 책임준공 약정은 시공사가 건축물 준공 책임을 지도록 하면서 약정된 기간 내 준공하지 못할 경우 책임이 면제되는 사유를 전쟁이나 지진 등 천재지변만 인정하고, 공사 과정에서 발생할 수 있는 민원, 자재 수급의 장기간 지연, 노조 파업 등의 예외 사유를 일절 허용하지 않습니다.

위험성

이러한 조항들은 시공사들에게 큰 부담을 주며, 재무 건전성을 위협합니다.

특히, 저조한 분양률 때문에 시행사가 공사비를 지급하지 못하는 경우에도 건설사는 자기 자금을 투입해 정해진 기간 내 준공해야 하는 부담을 지게 됩니다.

금융회사와 건설사의 관계

금융회사와 건설사

책임준공 약정은 금융회사와 건설업체 간에 맺어지며, 시공사의 건축물 준공 의무를 강제하는 계약입니다.

이 약정 위반은 건설업체뿐만 아니라 금융회사, 분양 계약자에게도 큰 피해를 줄 수 있습니다.

재무적 영향

건설사의 재무 상태가 악화되면, 이는 금융회사에도 영향을 미치며, 전체적인 건설업과 금융업의 안정성을 위협할 수 있습니다.

해결 방안과 제도적 보완

해결 방안 한국건설산업연구원(건산연)은 PF 약정의 공정성을 높이기 위한 정부 가이드라인이 마련돼야 한다고 강조했습니다.

이는 시행사와 시공사, 금융기관 등 사업 참여자 간 수익 및 위험 분담이 적절히 이뤄져야 한다는 내용입니다.

제도적 보완

건산연은 PF 계약 관행을 공정하게 바꾸기 위한 가이드라인이 필요하다고 제안했습니다.

특히, 책임준공 미이행 시 시공사가 부담하는 책임은 채무(=대출원리금) 전부가 아닌 준공 지연으로 발생한 금융기관의 손해액으로 한정하는 것이 바람직하다고 지적했습니다.

이와 같은 문제점들을 해결하기 위해, 건설업계와 금융업계는 협력하여 책임준공 약정의 공정성을 높이고, 시공사와 금융기관 간의 위험 분담을 적절히 조정해야 합니다.

이는 건설업과 금융업의 안정성을 유지하고, 부동산 PF 위기를 극복하는 데 중요한 역할을 할 것입니다.